실거래 목록에서 취소선이 그어진 거래는 신고된 뒤 계약이 해제된 거래입니다. 해제 거래는 공개 자료에 남아 있지만, 실제로 그 가격에 집이 넘어가지는 않았습니다. 이 글은 해제 신고 제도와 공개 자료의 표시 방식, 그리고 이 사이트가 해제 거래를 가격 계산에서 빼는 이유를 설명합니다.
해제 신고 제도
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 거래를 신고한 뒤 그 계약이 해제, 무효 또는 취소되면 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고하도록 정합니다. 중개사가 처음 거래를 신고했다면 해제 신고도 중개사가 할 수 있습니다.
이 의무는 2019년 8월 법 개정으로 생겨 2020년 2월 21일부터 시행됐고, 시행 이후 체결한 계약부터 적용됩니다. 같은 개정에서 계약하지 않았는데 거래를 신고하거나, 해제되지 않았는데 해제를 신고하는 행위도 금지 대상에 들어갔습니다. 개정 이유는 거래 정보의 정확성을 높이고 거짓 신고로 시장을 교란하는 행위를 막기 위해서라고 밝혀져 있습니다.
그래서 해제 여부가 공개 자료에 체계적으로 표시되는 것은 2020년 2월 21일 이후 계약분부터입니다. 그 이전 계약은 해제됐더라도 공개 자료에서 알 수 없는 경우가 있습니다.
공개 자료에서 해제는 이렇게 보입니다
해제된 거래는 목록에서 사라지지 않고, 해제 여부와 해제사유 발생일이 함께 표시됩니다. 계약일, 금액, 층 같은 원래 신고 내용은 그대로 남습니다. 따라서 공개 자료에서 거래를 셀 때 해제 표시를 확인하지 않으면, 이루어지지 않은 거래까지 함께 세게 됩니다.
해제는 시간이 지나서 나타납니다. 해제가 확정된 날부터 30일 안에 신고하면 되므로, 오늘 정상 거래로 보이는 거래가 몇 주 뒤 해제로 바뀔 수 있습니다.
이 사이트에서는 다음과 같이 보여 줍니다.
- 거래 목록에서 해제 거래는 지우지 않고 취소선과 "해제" 표시로 남깁니다.
- 거래 표 위의 "해제 거래 포함" 선택을 끄면 해제 거래를 목록에서 숨길 수 있습니다.
- 지역 페이지의 이번 달 해제 건수는 계약일이 아니라 해제일 기준으로 셉니다.
최고가와 중위가 계산에서 빼는 이유
해제 거래는 계약이 없었던 것이 되었으므로, 그 금액은 시장에서 실제로 성사된 가격이 아닙니다. 이 사이트는 해제 거래를 최고가, 신고가, 중위 거래가, 거래량 계산에서 모두 뺍니다. 빼지 않으면 어떤 문제가 생기는지 예로 보겠습니다.
가상의 단지 전용 84㎡ 구간에서 해제되지 않은 거래 중 최고가가 12억 원이었다고 합시다. 여기에 13억 원 거래가 새로 신고되면 신고가입니다. 그런데 3주 뒤 이 13억 원 거래가 해제됐습니다.
- 해제 거래를 계속 넣어 계산하면 이 구간의 최고가는 13억 원으로 남습니다. 이후 12억 5,000만 원 거래가 성사돼도 기존 최고가보다 낮으니 신고가가 아니라고 판단하게 됩니다. 실제로는 성사된 거래 중 가장 높은 가격인데도 그렇습니다.
- 이 사이트는 해제가 공개되면 그 거래를 최고가 비교에서 빼므로 최고가는 다시 12억 원이 되고, 12억 5,000만 원 거래가 신고가로 잡힙니다. 13억 원 거래는 목록에 취소선으로 남고 신고가 표시는 빠집니다.
중위 거래가도 마찬가지입니다. 어느 달 거래가 7억, 7억 2,000만, 7억 3,000만, 7억 5,000만, 8억 9,000만 원 5건이고 그중 8억 9,000만 원 거래가 해제됐다면, 해제를 포함한 중위가는 7억 3,000만 원, 해제를 뺀 중위가는 7억 2,500만 원(가운데 두 값의 평균)입니다. 건수가 적을수록 해제 한 건의 영향이 커집니다.
신고가 직후 해제를 볼 때 주의할 점
높은 가격의 신고 뒤 얼마 지나지 않아 해제되는 거래를 보면 의도를 추측하기 쉽습니다. 하지만 계약 해제에는 여러 사정이 있을 수 있습니다. 매수인의 자금 조달이나 대출이 예상대로 되지 않거나, 계약 조건을 두고 당사자 사이에 다툼이 생기거나, 개인 사정이 바뀌는 경우 등입니다. 공개 자료에는 해제 사유가 나오지 않으므로, 해제 한 건만으로 그 거래가 부당했다고 판단할 근거는 없습니다. 거짓 신고 여부를 조사하고 판단하는 것은 신고관청과 국토교통부의 일입니다.
시세를 판단하는 입장에서는 다음 정도를 지키면 충분합니다.
- 신고가 하나를 근거로 삼기 전에 그 거래가 해제되지 않았는지 다시 확인합니다. 신고 후 몇 주가 지나도 정상인지 보면 더 안전합니다.
- 같은 단지·같은 면적에서 비슷한 가격대의 다른 거래가 있는지 봅니다. 한 건만 동떨어져 높다면 대표 가격으로 보기 어렵습니다.
- 공개시스템에서 해제 거래의 계약일과 해제사유 발생일을 함께 봅니다. 그 사이가 길수록 그동안 그 가격이 다른 거래의 참고 가격으로 쓰였을 수 있습니다.
참고로 이 사이트는 매일 계약월 기준 최근 3개월치 거래를 다시 받아 비교합니다. 그보다 오래된 계약이 뒤늦게 해제되면 이 사이트에는 반영되지 않을 수 있으므로, 오래된 거래의 해제 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하세요.