"신고가"는 이전보다 높은 가격에 거래됐다는 뜻이라 눈에 잘 띕니다. 하지만 무엇과 비교했는지에 따라 같은 신고가라도 의미가 크게 다릅니다. 이 글은 이 사이트가 신고가를 어떻게 정하는지, 그리고 신고가를 읽을 때 생기기 쉬운 오해를 정리합니다.
이 사이트의 신고가 정의
- 같은 단지 — 국토교통부 자료의 단지 일련번호가 같은 거래끼리 비교합니다. 이름이 비슷한 옆 단지와 섞지 않습니다.
- 같은 전용면적 구간 — 전용면적의 소수점 아래를 버린 정수 ㎡ 구간이 같아야 합니다. 84.97㎡와 84.12㎡는 같은 84㎡ 구간이고, 59㎡ 거래와 84㎡ 거래는 비교하지 않습니다.
- 해제 거래 제외 — 비교 기준이 되는 이전 최고가에서도, 새 거래 쪽에서도 해제된 거래는 뺍니다. 신고가였던 거래가 나중에 해제되면 신고가 표시가 빠지고, 그 구간의 최고가는 해제 전 값으로 돌아갑니다.
- 이전 최고가 초과 — 전날까지 수집된 거래 중 최고가보다 높아야 합니다. 같은 금액은 신고가가 아닙니다. 그 구간에 이전 거래가 하나도 없으면 비교할 대상이 없으므로 신고가로 보지 않습니다.
판단 시점은 계약일이 아니라 거래가 공개 자료에 처음 나타난 날입니다. 예를 들어 8월 20일 계약된 거래가 9월 15일에야 신고되어 나타났는데, 그사이 9월 5일 계약 거래가 먼저 신고돼 최고가를 갱신했다면, 8월 20일 거래는 9월 5일 거래보다 높아야 신고가가 됩니다. 신고 내용을 고친 수정 신고는 새 거래로 보지 않아 신고가로 세지 않습니다.
오래된 최고가와 비교하면 상승률이 커 보입니다
상승률은 (거래가 − 이전 최고가) ÷ 이전 최고가로 계산합니다. 이 계산은 이전 최고가가 언제 나왔는지를 고려하지 않습니다. 같은 10억 8,000만 원 거래라도 비교 대상에 따라 숫자가 이렇게 달라집니다.
| 이전 최고가 | 이전 최고가 계약 시점 | 상승률 |
|---|---|---|
| 10억 5,000만 원 | 3개월 전 | +2.9% |
| 9억 원 | 5년 전 | +20.0% |
두 번째 경우의 20%는 5년 동안 그 구간에서 이전 최고가를 넘는 거래가 없다가 이번에 넘었다는 뜻이지, 최근 몇 달 사이 20% 올랐다는 뜻이 아닙니다. 그사이 가격이 내려갔다가 다시 올라온 경우일 수도 있습니다.
그래서 이 사이트는 신고가 목록에 이전 최고가의 금액과 계약 연월을 함께 적습니다. 또 최근 3년 거래가 80건 이상인 단지이면서 이전 최고가가 최근 3년 안에 나온 신고가를 목록 앞쪽에 보여 주고, 나머지는 뒤로 보냅니다. 상승률이 큰 순서로만 줄 세우면 오래된 최고가와 비교한 거래나 거래가 드문 단지의 거래가 맨 위를 차지하기 쉽기 때문입니다.
층과 표본 수의 문제
같은 단지·같은 면적 구간이라도 저층과 고층, 조망, 동 위치에 따라 가격이 다릅니다. 신고가는 이런 차이를 보정하지 않습니다. 이전 최고가가 3층 거래였고 이번 거래가 25층이라면, 시장 가격이 오르지 않았어도 층 차이만으로 신고가가 나올 수 있습니다.
표본이 적은 단지에서는 이 문제가 더 커집니다.
최근 3년 거래가 6건뿐인 단지에서 전용 114㎡ 구간의 이전 거래는 2건이 전부였고, 그중 최고가는 2년 전 4층 거래 11억 원이었습니다. 이번에 18층 거래가 12억 6,000만 원에 신고되면 약 14.5% 오른 신고가가 됩니다. 하지만 비교 대상이 저층 거래를 포함한 2건뿐이라, 이 숫자가 이 단지의 가격 변화를 얼마나 반영하는지는 알기 어렵습니다.
거래가 많은 단지는 이전 최고가가 이미 고층이나 좋은 조건의 거래로 정해져 있는 경우가 많아, 신고가가 나오면 가격 수준 자체가 올라갔을 가능성이 상대적으로 큽니다. 같은 "신고가"라도 단지의 거래량을 함께 봐야 하는 이유입니다.
신고가 하나로 시장을 판단하기 어려운 이유
- 신고가 건수는 거래량에 따라 움직입니다. 거래가 많은 달에는 신고가도 많이 나오기 쉽습니다. 신고가 건수가 늘었다면 같은 기간 거래 수도 함께 확인해야 합니다.
- 같은 시기에도 단지마다 방향이 다릅니다. 어떤 단지에서 신고가가 나오는 동안 다른 단지에서는 이전보다 낮은 거래가 이어질 수 있습니다. 신고가 목록에는 오른 거래만 모입니다.
- 해제될 수 있습니다. 해제는 확정된 날부터 30일 안에 신고하면 되므로, 오늘 본 신고가가 몇 주 뒤 해제로 바뀔 수 있습니다.
- 한 건은 한 건입니다. 그 뒤에 이어지는 거래가 비슷한 가격대에서 나오는지 봐야 가격 수준이 바뀌었는지 판단할 수 있습니다.
신고가를 봤다면 그 단지 페이지에서 같은 면적의 최근 3~6개월 거래와 월별 중위 거래가 흐름을 함께 확인하세요. 신고가가 그 흐름의 연장선에 있는지, 혼자 동떨어진 거래인지가 보입니다.