같은 아파트를 두고 누군가는 "84㎡", 누군가는 "34평", 또 누군가는 "25평대"라고 부릅니다. 모두 같은 집일 수 있습니다. 어떤 면적을 기준으로 했느냐가 다를 뿐입니다. 실거래가를 비교할 때 면적 기준이 섞이면 평당가가 30% 넘게 달라지므로, 먼저 용어를 정리해 두는 것이 좋습니다.
면적 용어 네 가지
- 전용면적(주거전용면적) — 한 세대가 혼자 쓰는 면적입니다. 공동주택은 외벽의 안쪽 선을 기준으로 재며, 계단·복도 같은 공용 부분은 들어가지 않습니다. 실거래 공개 자료의 면적이 이 전용면적입니다.
- 주거공용면적 — 계단, 복도, 현관처럼 지상층에서 여러 세대가 함께 쓰는 면적을 세대별로 나눈 것입니다.
- 공급면적 — 분양에서 흔히 쓰는 면적으로, 보통 전용면적에 주거공용면적을 더한 값입니다. "34평형"처럼 부르는 평형은 대개 이 공급면적 기준입니다.
- 계약면적 — 공급면적에 지하층, 관리사무소, 노인정 같은 그 밖의 공용면적까지 더한 값입니다. 지하주차장이 넓은 단지는 계약면적이 크게 나옵니다.
주택 공급 관련 규정은 공동주택의 세대별 면적을 주거전용면적으로 표시하고, 주거공용면적과 그 밖의 공용면적은 따로 표시할 수 있게 하고 있습니다. 전용면적이 가장 기본이 되는 숫자인 이유입니다.
| 구분 | 면적 | 평 환산 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 84.97㎡ | 25.70평 |
| + 주거공용면적 | 28.00㎡ | |
| = 공급면적 | 112.97㎡ | 34.17평 |
| + 그 밖의 공용면적 | 45.00㎡ | |
| = 계약면적 | 157.97㎡ | 47.79평 |
주거공용면적은 단지마다 다릅니다. 같은 전용 84㎡라도 복도식인지 계단식인지, 엘리베이터 홀이 얼마나 넓은지에 따라 공급면적이 달라질 수 있어, 어떤 단지는 "33평형", 어떤 단지는 "35평형"으로 불립니다. 단지끼리 비교할 때 전용면적을 기준으로 삼아야 하는 이유입니다.
평 환산: 1평 = 3.3058㎡
1평은 400/121㎡, 약 3.3058㎡입니다. ㎡를 평으로 바꿀 때는 3.3058로 나누고(㎡에 0.3025를 곱해도 같습니다), 평을 ㎡로 바꿀 때는 3.3058을 곱합니다.
- 전용 59.99㎡ ÷ 3.3058 = 약 18.15평
- 전용 84.97㎡ ÷ 3.3058 = 약 25.70평
- 공급 112.97㎡ ÷ 3.3058 = 약 34.17평
"84㎡ = 25평"과 "84㎡ = 34평형"은 둘 다 맞는 말입니다. 앞은 전용면적, 뒤는 공급면적을 평으로 바꾼 것입니다.
59㎡와 84㎡가 흔한 이유
주택법은 주거전용면적이 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 "국민주택규모"로 정합니다(수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하). 국민주택규모 이하인지가 주택 공급과 세제 등 여러 제도에서 기준선으로 쓰이기 때문에, 이 선을 넘지 않는 범위에서 가장 넓게 설계한 84.9㎡ 안팎의 평면이 널리 쓰였습니다. 그래서 전용면적이 85㎡가 아니라 84.97㎡, 84.99㎡처럼 85에 아주 가까운 숫자로 나옵니다.
59㎡ 안팎은 84㎡보다 한 단계 작은 평면으로 널리 쓰입니다. 실제 거래도 두 면적대에 몰려 있습니다. 2026년 10월 초 이 사이트 자료에서 단지 페이지가 있는 서울·경기 단지의 최근 3년 거래를 세어 보면 전용 84㎡ 구간이 약 35%, 59㎡ 구간이 약 23%로 둘을 합쳐 절반이 넘습니다. 그래서 지역 전체 숫자도 이 두 면적대의 거래 비중에 크게 좌우됩니다.
평당가 계산 예시
전용 84.97㎡, 공급 112.97㎡ 세대가 10억 2,000만 원에 거래됐다고 해 보겠습니다.
| 기준 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 전용 평당가 | 10억 2,000만 ÷ 25.70평 | 약 3,968만 원 |
| 공급 평당가 | 10억 2,000만 ÷ 34.17평 | 약 2,985만 원 |
| 전용 ㎡당 가격 | 10억 2,000만 ÷ 84.97㎡ | 약 1,200만 원 |
같은 거래인데 전용 기준과 공급 기준 평당가가 약 1,000만 원, 비율로 33% 차이 납니다. 분양가나 다른 자료의 평당가와 비교할 때는 어느 면적 기준인지 먼저 확인해야 합니다.
이 사이트의 평당 중위가는 전용면적 기준입니다. 거래마다 금액을 (전용면적 ÷ 3.3058)로 나눠 전용 1평당 가격을 구하고, 그 달 거래들의 중위값을 냅니다. 공급면적 기준으로 계산한 숫자보다 높게 나오는 것이 정상입니다.
이 사이트가 전용면적을 소수점 버림으로 묶는 이유
공개 자료의 전용면적은 84.97㎡, 84.93㎡, 84.12㎡처럼 소수점 둘째 자리까지 나옵니다. 같은 단지에도 타입(평면)에 따라 소수점 아래가 조금씩 다른 면적이 여럿 있어, 그대로 쓰면 사실상 같은 평형이 여러 개로 나뉩니다. 그래서 이 사이트는 소수점 아래를 버린 정수 ㎡로 묶습니다. 84.97㎡, 84.93㎡, 84.12㎡는 모두 "전용 84㎡" 구간입니다.
반올림하지 않고 버리는 이유는 사람들이 부르는 이름과 맞추기 위해서입니다. 반올림하면 84.97㎡는 85㎡가 되어 흔히 부르는 "84㎡"와 어긋나고, 59.99㎡는 60㎡가 됩니다. 버림을 쓰면 국민주택규모 바로 아래의 평면은 항상 84㎡ 구간에 들어갑니다.
이 방식에는 한계도 있습니다.
- 같은 구간 안에 평면 구조가 다른 타입(예: 판상형과 타워형)이 섞여 있을 수 있습니다.
- 84.99㎡와 85.01㎡처럼 아주 가까운 면적도 서로 다른 구간으로 나뉩니다.
신고가와 단지별 최고가는 이 구간 단위로 계산하므로, 같은 구간 안의 타입 차이가 가격 차이로 보일 수 있다는 점을 염두에 두세요.