실거래가를 확인·비교하는 순서

관심 있는 아파트의 실거래가를 볼 때 가장 흔한 실수는 가장 최근 거래 한 건이나 가장 높은 거래 한 건을 그 집의 가격으로 받아들이는 것입니다. 아래 순서대로 비교할 거래를 고르고 걸러 보면, 숫자 하나가 아니라 "이 정도 범위에서 거래되고 있다"를 확인할 수 있습니다.

1. 비교 대상을 단지와 전용면적으로 좁힙니다

먼저 단지와 전용면적을 정합니다. 같은 단지라도 59㎡와 84㎡는 다른 상품이고, 옆 단지는 연식과 입지가 다릅니다. 면적은 "34평형" 같은 공급면적이 아니라 실거래 자료에 나오는 전용면적으로 정해야 합니다. 공급면적 평형은 단지마다 계산이 달라 비교 기준이 되지 못합니다.

이 사이트에서는 화면 위 검색창에 단지 이름을 넣거나, 서울·경기 지역 목록에서 구·시를 고른 뒤 지역 페이지의 거래 목록이나 "거래 많은 단지"에서 단지 이름을 누르면 단지 페이지로 갑니다. 단지 페이지가 없는 단지(최근 3년 거래가 적거나 단지 일련번호가 공개되지 않은 단지)는 지역 페이지의 거래 목록에서 거래만 볼 수 있습니다.

2. 같은 면적, 비슷한 층, 최근 3~6개월 거래를 고릅니다

단지 페이지의 "면적별 시세 추이"에서 원하는 전용면적 탭을 고르면 그 면적의 월별 중위 거래가와 거래 수를 볼 수 있습니다. 아래 "최근 3년 거래" 표에는 계약일, 동, 전용면적, 층, 거래가가 한 줄씩 나옵니다.

• 기간은 최근 3~6개월이 기본입니다. 더 짧으면 거래가 너무 적고, 더 길면 그사이 가격 수준이 바뀌었을 수 있습니다. 거래가 드문 단지라면 기간을 늘리되, 오래된 거래일수록 비중을 낮게 봅니다.
• 층은 비슷한 것끼리 비교합니다. 1~2층이나 꼭대기 층은 같은 단지에서도 가격이 다르게 형성되는 경우가 많습니다.
• 동 정보는 일부 거래에만 있습니다. 공개 자료는 개인정보 보호를 위해 층만 기본으로 제공하고, 동은 소유권이전등기가 끝난 거래에만 추가로 공개합니다. 최근 거래일수록 동이 비어 있는 경우가 많습니다.

3. 해제와 직거래를 걸러 봅니다

거래 표 위의 "해제 거래 포함" 선택을 끄면 해제된 거래가 목록에서 빠집니다. 해제 거래는 계약이 없던 것이 되었으므로 시세 비교에서 제외합니다. 직거래는 "직거래" 표시를 보고 따로 봅니다. 직거래는 당사자 사정에 따라 시세와 다른 가격으로 이루어졌을 수 있으므로, 중개거래로 범위를 먼저 잡고 직거래가 그 범위 안에 있는지 확인합니다.

예를 들어 어느 단지 전용 84㎡의 최근 6개월 거래가 9건이었다고 해 보겠습니다(가상의 예).

9건 전체로 보면 7억 8,000만~11억 9,000만 원으로 범위가 4억 원 넘게 벌어집니다. 해제 1건과 직거래 1건, 1~2층 2건을 따로 두면 남은 5건은 10억 1,000만~10억 6,000만 원이고 중위값은 10억 3,000만 원입니다. 저층 2건은 9억 3,000만~9억 5,000만 원으로, 같은 단지의 저층 시세를 따로 가늠하는 데 씁니다.

4. 거래량과 함께 봅니다

걸러 낸 뒤 남은 거래가 몇 건인지가 판단의 무게를 정합니다. 6개월 동안 5건이면 범위를 말할 수 있지만, 1~2건이면 범위가 아니라 점입니다. 단지 페이지의 "전용면적별 최고가"에는 면적별 최근 3년 거래 수가 함께 나오니, 그 면적이 원래 거래가 드문지 먼저 확인하세요.

지역 페이지의 월별 차트에서 그 지역 전체 거래량이 늘고 있는지 줄고 있는지도 함께 봅니다. 거래가 크게 줄어든 시기에는 몇 건의 거래가 시세를 대표하기 더 어렵습니다. 최근 1~2개월은 신고 기한 30일이 남아 거래 수가 앞으로 늘어날 수 있다는 점도 기억해 두세요.

5. 원자료로 한 번 더 확인합니다

이 사이트는 국토교통부 공개 자료를 매일 아침 받아 가공해 보여 주는 비공식 서비스입니다. 수집 시점의 차이나 처리 기준 때문에 원자료와 다를 수 있으므로, 중요한 판단 전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·같은 계약 연월의 거래를 찾아 금액, 층, 해제 여부가 같은지 확인하세요. 특히 계약월이 3개월보다 오래된 거래의 해제·수정 신고는 이 사이트에 반영되지 않을 수 있습니다.

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