중위 거래가와 평균

이 사이트는 지역의 가격 수준을 평균이 아니라 중위 거래가로 보여 줍니다. 중위값은 평균보다 "보통 거래"에 가깝지만, 중위값도 어떤 거래가 그 달에 모였느냐에 따라 움직입니다. 이 글은 중위값이 무엇인지, 그리고 지역 중위가가 실제 가격 변화 없이도 움직이는 경우를 예시로 설명합니다.

중위값은 줄 세웠을 때 가운데 값입니다

거래 금액을 낮은 것부터 높은 것까지 줄 세웠을 때 정가운데 있는 값이 중위값입니다. 거래가 5건이면 3번째, 7건이면 4번째 값입니다. 짝수이면 가운데 두 값의 평균을 씁니다. 거래가 6건이면 3번째와 4번째 값의 평균입니다.

평균은 모든 값을 더해 개수로 나누므로 큰 값 하나가 결과를 크게 바꿉니다. 중위값은 순서만 보기 때문에 맨 위나 맨 아래 값이 얼마나 큰지, 작은지에 거의 영향을 받지 않습니다.

고가 거래 몇 건이 평균을 끌어올리는 예

어느 구에서 한 달 동안 다음과 같이 9건이 거래됐다고 해 보겠습니다(단위: 억 원, 가상의 숫자).

5.8 · 6.0 · 6.1 · 6.3 · 6.4 · 6.5 · 6.7 · 6.9 · 7.2

평균은 약 6억 4,300만 원, 중위값은 5번째 값인 6억 4,000만 원으로 거의 같습니다. 그런데 같은 달 그 구의 대형 고급 단지에서 24억, 26억 원 거래 2건이 더 신고됐다면 어떻게 될까요.

평균은 50% 넘게 뛰었지만 중위값은 1,000만 원 움직였습니다. 나머지 9건의 가격은 그대로인데 평균만 보면 "이 구 집값이 한 달 새 50% 올랐다"처럼 읽힙니다. 지역 숫자에 중위값을 쓰는 이유입니다.

평형 구성이 바뀌면 중위가도 움직입니다

중위값이 고가 거래 몇 건에 강하다고 해서 늘 안정적인 것은 아닙니다. 그 달에 어떤 면적의 거래가 많았는지가 바뀌면, 개별 집값이 그대로여도 지역 중위가가 크게 움직입니다. 이를 구성(믹스) 효과라고 부릅니다.

어느 구에 59㎡는 6억 원 안팎, 84㎡는 9억 원 안팎에 거래되는 단지들이 있고, 두 면적의 가격은 8월과 9월에 거의 같았다고 하겠습니다. 달라진 것은 거래 비중뿐입니다.

거래 10건을 줄 세웠을 때 5·6번째 값이 8월에는 59㎡ 거래(6.1억, 6.2억)였고 9월에는 84㎡ 거래(8.9억, 9.0억)였습니다. 그래서 지역 중위가가 한 달 만에 45% 오른 것처럼 나옵니다. 실제로는 어느 면적도 가격이 오르지 않았습니다.

면적만이 아닙니다. 새 아파트 거래가 몰린 달과 오래된 단지 거래가 몰린 달은 같은 지역이라도 중위가가 다르게 나옵니다. 평당 중위가는 면적 차이를 어느 정도 걸러 주지만, 입지나 연식이 다른 단지들의 비중 변화까지 걸러 주지는 못합니다.

그래서 특정 아파트의 가격 변화를 보려면 지역 중위가보다 단지 페이지의 면적별 시세 추이를 보는 편이 정확합니다. 이 사이트의 단지 차트는 전용면적 구간별로 월별 중위 거래가를 따로 그립니다.

거래량이 적은 달은 이렇게 읽습니다

거래가 3~4건뿐인 달의 중위값은 사실상 거래 한두 건의 가격입니다. 어느 동네의 9월 거래가 6.8 · 7.0 · 7.2 · 7.4억 원 4건(중위 7억 1,000만 원)이었고, 10월에는 7.1억 원 1건과 새로 지은 단지의 대형 평형 9.6 · 9.9억 원 2건이 거래됐다면, 10월 중위가는 9억 6,000만 원으로 35% 오른 것처럼 보입니다. 거래 몇 건이 다른 단지에서 나왔을 뿐인데도 그렇습니다.

• 중위가 옆의 거래 건수를 함께 봅니다. 건수가 적을수록 중위가의 변화는 구성 변화일 가능성이 큽니다.
• 한 달보다 3개월 이상의 흐름을 봅니다. 몇 달 연속 같은 방향으로 움직이는지가 한 달의 큰 변화보다 의미 있습니다.
• 최근 1~2개월은 아직 다 모이지 않은 달입니다. 신고 기한 30일이 남은 달의 중위가는 나중에 들어오는 거래에 따라 다시 바뀝니다.

이 사이트의 중위 거래가

• 지역 페이지의 중위 거래가는 그 달 계약된, 해제되지 않은 모든 면적의 거래 금액으로 계산합니다. 그래서 위의 구성 효과가 그대로 나타납니다.
• 평당 중위가는 거래마다 전용면적 기준 평당가를 구한 뒤 그 중위값을 냅니다.
• 월별 차트는 막대(거래 수)와 선(중위 거래가)을 함께 그리므로, 중위가가 크게 움직인 달의 막대 높이를 같이 확인할 수 있습니다.
• 단지 페이지의 추이는 면적 구간별로 따로 계산하고, 거래가 없던 달은 중위가를 비워 둔 채 앞뒤 거래가 있는 달을 점선으로 잇습니다.

함께 보기

• 전용면적·공급면적과 평 환산
• 신고기한 30일과 최근 달 거래 수
• 서울 지역별 실거래가