실거래 목록의 "직거래" 표시는 중개사를 거치지 않았다고 신고된 거래라는 뜻입니다. 직거래 가격이 같은 단지의 다른 거래와 크게 다른 경우가 있어, 시세를 볼 때는 중개거래와 구분해서 보는 것이 좋습니다. 이 글은 두 거래의 차이와 직거래를 읽을 때 주의할 점을 정리합니다.
중개거래와 직거래는 신고하는 사람이 다릅니다
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 개업공인중개사가 거래계약서를 작성한 거래는 중개사가 신고합니다. 중개사 없이 당사자끼리 계약한 거래는 매도인과 매수인이 함께 신고하고, 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 혼자 신고할 수 있습니다. 공개 자료에는 이 구분이 "중개거래"와 "직거래"로 나옵니다.
이 구분이 공개 자료에 나오는 것은 2021년 11월 1일 이후 체결된 계약부터입니다. 그 전 계약은 거래유형이 비어 있으므로, 이 사이트에서도 직거래 표시가 붙지 않습니다. 오래된 거래에 직거래 표시가 없다고 해서 모두 중개거래였다는 뜻은 아닙니다.
직거래 가격이 시세와 다를 수 있는 이유
직거래라고 해서 모두 특별한 거래는 아닙니다. 아는 사람에게 팔거나, 중개 수수료를 아끼려고 당사자끼리 계약하는 경우도 있습니다. 다만 다음과 같은 사정이 있으면 가격이 시세와 떨어질 수 있습니다.
- 가족이나 친척 등 가까운 관계 사이의 거래라서 가격을 시장과 다르게 정한 경우
- 잔금 시기, 세입자 승계, 수리 상태 같은 조건을 가격에 함께 반영한 경우
- 시장 상황을 충분히 확인하지 않고 당사자끼리 가격을 정한 경우
공개 자료에는 거래 당사자 관계나 계약 조건이 나오지 않습니다. 직거래 가격이 낮다고 해서 가족 간 거래라고 단정할 수 없고, 높다고 해서 다른 의도가 있었다고 볼 수도 없습니다. 알 수 있는 것은 "중개사 없이 신고됐다"는 사실뿐입니다.
시세를 볼 때 주의할 점
가상의 단지에서 전용 84㎡ 최근 3개월 거래가 다음과 같다고 해 보겠습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 거래유형 |
|---|---|---|---|
| 7월 8일 | 12층 | 10억 4,000만 | 중개거래 |
| 7월 22일 | 5층 | 10억 2,000만 | 중개거래 |
| 8월 3일 | 9층 | 7억 5,000만 | 직거래 |
| 8월 19일 | 15층 | 10억 8,000만 | 중개거래 |
| 9월 2일 | 7층 | 10억 5,000만 | 중개거래 |
중개거래 4건은 10억 2,000만~10억 8,000만 원 사이에 있고, 직거래 1건만 7억 5,000만 원입니다. 이 한 건을 보고 "8월에 30% 급락했다"고 읽으면 안 됩니다. 앞뒤 중개거래가 같은 범위를 유지하고 있으므로, 이 직거래는 일반적인 시장 가격과 다른 사정이 있었을 가능성이 큽니다.
숫자에 미치는 영향도 계산해 보면, 5건의 평균은 9억 8,800만 원이지만 직거래를 빼면 10억 4,750만 원으로 6,000만 원 가까이 차이가 납니다. 중위값은 5건 기준 10억 4,000만 원, 4건 기준 10억 4,500만 원으로 차이가 작습니다. 중위값이 동떨어진 한 건에 덜 흔들리기 때문입니다.
- 시세 범위는 중개거래로 먼저 잡고, 직거래는 그 범위와 비교해 봅니다.
- 범위 안에 있는 직거래는 다른 거래와 같이 봐도 무리가 없습니다.
- 범위에서 크게 벗어난 직거래 한 건으로 가격이 올랐다거나 내렸다고 판단하지 않습니다.
이 사이트는 직거래를 가격 계산에서 빼지 않고 표시만 따로 합니다. 거래 사정을 알 수 없는데 일괄로 빼면 정상적인 직거래까지 사라지기 때문입니다. 그래서 거래가 적은 단지에서는 직거래 한 건이 중위가나 최고가에 영향을 줄 수 있습니다. 거래 목록의 "직거래" 표시를 함께 확인하세요.
세무상 일반적인 유의점
여기서는 일반론만 적습니다. 신고관청은 신고된 거래 가격의 적정성을 검증하고 그 결과를 관할 세무서에 통보하며, 세무서는 이를 과세 자료로 쓸 수 있습니다. 특히 가족 등 세법상 특수관계인 사이에서 시가보다 낮거나 높은 가격으로 거래하면 다음과 같은 과세 문제가 생길 수 있습니다.
- 양도소득세: 특수관계인과의 거래로 세금 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면, 세무서가 실제 거래 가격과 관계없이 시가를 기준으로 양도소득을 다시 계산할 수 있습니다.
- 증여세: 특수관계인 사이에서 시가보다 낮게 사거나 높게 팔아 그 차액이 법령이 정한 기준 이상이면, 차액의 일부가 이익을 얻은 사람에게 증여된 것으로 보아 증여세가 매겨질 수 있습니다.
시가를 어떻게 정하는지, 어느 정도 차이부터 문제가 되는지는 법령에 따로 정해져 있고 거래마다 사정이 다릅니다. 실제 거래를 앞두고 있다면 세무 판단은 반드시 세무사 등 전문가에게 확인하세요.